物件選びのコツ

賃貸借契約の基礎知識

お部屋から契約まで

アパート契約時に必要になってくるのが下記の書類と「連帯保証人」です。保証人は原則的に親や親戚関係者などの血縁関係者です。ただし、何かあったときに借りる人に代わって賃料を支払わなければならないので連帯保証人には承諾してもらった上で、印鑑証明、住民票等の必要書類を用意してもらいましょう。必要な書類は契約によって異なるので、事前に確認して連帯保証人に取得してもらいます。(物件によっては保証人不要のものもあります)

現在では、賃貸保証(家賃保証)会社と別途契約することで「連帯保証人」が不要な物件を見受けられるようになりました。詳しくは、お取扱いの不動産会社にご確認下さい。

契約時に必要なアイテム

1. 住民票1通
2. 印鑑(通常は認印でもOKだが、場合によっては実印のときも)
3. 在職証明書あるいは学生証のコピー1通
4. 連帯保証人の印鑑証明書1通

物件によってはそのほかに必要な場合もあるので、事前にお取扱いの不動産会社へ確認しておきましょう。

契約時に必要な費用

物件によって異なりますが、「敷金」「礼金」「仲介手数料」「前家賃」が主な必要費用です。一般的にはトータルで月額家賃の4～6ヶ月分が必要になる場合が多いです。

必要費用内訳

敷金

借り手の滞納家賃やその他契約上の債務を担保する目的で大家さんに差し出す金額。借りていたお部屋のメンテナンス代などを差し引いて、契約終了時には返還される。

礼金

貸主に支払われる謝礼金。

仲介手数料

賃貸契約を仲介した不動産屋さんへ支払う手数料。消費税がかかります。

前家賃

契約上の入居日から次回の家賃支払日までの間の家賃を契約時にまとめて支払う金額。入居日からの日割りで計算される。最大で家賃1ヶ月分。

契約書内のチェック項目

主なチェック事項

禁止事項

「ペット禁止」「ピアノ禁止」「転貸」「無断で同居人を増やす」等。守らない場合には退去させられる場合もあります。

特約事項

特別な条件を設定する条項。特約事項に条文がある場合は、必ず内容の確認を！

家賃の支払方法

主に大家さんに直接支払う方法(持参または振込・口座振替)と、管理する不動産会社を経由して支払う方法等があります。

退去連絡

退去するときの連絡期日は退去予定日の1ヶ月以上前というのがほとんど。もし、退去連絡期日を守らなかった場合は、契約書に基づいて違約金等が科される場合があるので注意しましょう。

その他

契約の開始日・契約期間・契約の更新・賃料等の改定・修繕費用の負担・契約解除・敷金の返還などはしっかり確認しておかないと後でトラブルの元になるので、要注意!!

アパート探しマニュアル

お引越しのプランニングは最低2ヶ月前から準備しよう！

希望条件には優先順位を

家賃や立地、設備など、アパートに対する条件はいくつかありますが、最優先事項にするのは何なのか？自分の生活やライフスタイルを考慮し、何を最優先にするのかを決めます。

家賃は月収の3割まで

月収に占める家賃の割合は、理想は2.5割、現実には3割までが目安といわれています。予算は1,000円単位まできちんと上限設定する。

立地はじっくり考える

何処に住むかは家族構成、通学先や通勤先までの距離や利便性、周辺環境に何を重視するかによって決まります。公共交通機関を使うのか車にするのか交通手段でも変わるのでじっくり考えましょう。

青森県での部屋探し

主要三市（青森市・八戸市・弘前市）でも気候の違いによってアパート探しのポイントも異なります。例えば、雪の多い青森市・弘前市の場合、駐車場に冬場の雪かき作業を軽減してくれる融雪設備(ロードヒーティング)が設置されている物件も多くありますが、雪の少ない八戸市では、ほとんど見られません。このように地域によって物件の設備状況も変わってきますので、地元の不動産会社の訪問時には暮らし方などについてのアドバイスももらうと良いでしょう。

岩手県での部屋探し

岩手県内では夏季には高温多湿な気候が特徴です。特に盛岡市や北上市など内陸部では暑さが厳しい場合がありますので、エアコンの設置状況や日当たりの良さなど、夏季に快適に過ごせる条件も重要です。また、岩手県は豊かな自然環境が広がっていますが、安全性や生活の利便性を考慮した住環境を選ぶことが重要です。

宮城県での部屋探し

宮城県内では夏季には比較的涼しい海風が吹く沿岸部と、暑さが厳しい内陸部があります。海岸部では海水浴や海の幸を楽しむことができますので、アクセスや周辺環境も考慮したいポイントです。内陸部では暑さが厳しい場合がありますので、エアコンの設置状況や日当たりの良さなど、夏季に快適に過ごせる条件も重要です。

秋田県での部屋探し

秋田県内では夏季には湿度が高くなりますが、内陸部では比較的涼しい日が続きます。能代市や大館市などの海岸部では夏季に海水浴や海の幸を楽しむことができますので、周辺環境も考慮したい要素です。また、秋田県は豪雪地帯でもありますので、建物の耐雪性や駐車場の除雪対策も重要です。

山形県での部屋探し

山形県内では夏季には比較的涼しい気候が特徴ですが、内陸部では日中の気温が高くなることもあります。山形市や米沢市など内陸部では、夏季の暑さに対する対策としてエアコンの設置状況や日当たりを重視することがポイントです。また、山形県は豪雪地帯でもありますので、冬季だけでなく駐車場の除雪対策も考慮する必要があります。

福島県での部屋探し

福島県内では夏季には高温多湿な気候が特徴ですが、海岸部では海風が吹くため比較的涼しいことがあります。福島市やいわき市などの内陸部では、夏季の暑さに対する対策としてエアコンや日除けの設置状況が重要です。また、福島県は地震や津波、原子力発電所事故の影響を受けた地域でもありますので、防災意識や建物の安全性も考慮すべき要素です。

物件情報を集める

賃貸物件情報は、一般にインターネット（当サイト・各不動産会社のホームページ)から収集します。あらかじめ決めた優先事項や予算などに基づき、希望条件に最も近いアパートをいくつかピックアップ。あとは取扱不動産会社に電話･メールなどで内覧の申し込みや問合せを行います。

取扱不動産会社を訪問

予約は必ず！

お目当てのアパートが決まったら、実際に不動産会社を訪問、となりますが、よりスムーズなお部屋探しと契約を行うためには来店の時間を指定しておくのがGood！最近では、土･日も営業する店舗も増えていますし、あらかじめ予約しておけば休日の物件案内に対応してもらえる店舗も多いです。

下見と物件比較のポイント

音も重要な注意点

下見の際は、戸や窓の開閉、歩き回るなど、実際の生活で起こることを出来るだけやってみましょう。上階の音はどのくらい響くかなどもチェックしたいですね。

収納量がどれくらいあるかチェック

持っている荷物の量にもよりますが、2DKなら一間幅(約180cm)の押入れは2つ欲しいところです。天袋があるかどうかでも収納量はグンと違います。家具のサイズをメモしておき、下見の際にはメジャー持参でレイアウトを考えてみましょう。

距離・環境は足で確かめる

不動産広告の表示規則では「徒歩1分間80ｍ」で駅や周辺施設への所要時間を割り出していますが、これはあくまで目安ですので、自分で歩いて確かめてみるのが鉄則。その道すがら、どんな商店や医院があるかなどもしっかり見ておきましょう。

室内のチェックポイント

日当たり・風通し、窓からの景色、防音、収納スペース、部屋の広さ・天井の高さ、コンセントの数、必要な設備。

周辺のチェックポイント

買い物の利便性、駐車場の場所、付近の施設、昼夜の変化、駅やバス停までの所要時間など。

契約の手順とチェックポイント

契約前に入居条件を再確認

子供やペットの可否など入居条件等はきちんと確認しましょう。違反すれば契約を解除されることもあります。

契約書の読み方

家賃の支払い

支払い日と支払方法が明記されている。延滞した場合の利息なども見ておきましょう。

転貸（又貸し）の禁止

目的外の使用や転貸、契約者以外の人間との同居も通常禁止されているので注意しましょう。

契約時のお金と領収書

敷金＋礼金＋仲介手数料＋前家賃＝4～6ヶ月分が契約時に必要なお金の相場です。契約前にしっかり確認しておきましょう。

契約時に必要なもの

契約時には契約金と印鑑、身分証明書(運転免許書)が必要になります。また、住民票が求められる場合もあるので確認しましょう。

転居手続きとお引越しの基礎知識

お引越しの際の注意点を下記のようにまとめました。引越し業者と相談しながら、細かいことも含め、納得出来るまで業者に確認しておくことがとても大切です。

転居手続き

電気・ガス・水道

転居元での電気・ガス・水道の使用停止と、転居先での使用開始については、早めに電力会社、ガス会社、水道局に連絡しましょう。ガス会社のように、使用開始時に開栓作業等で立会いが必要な場合もありますので、連絡時に日取りも決めておきましょう。

電話・インターネット回線の移転手続き

利用している電話会社に連絡し移転の手続きを行います。NTTであれば局番なしの｢116番｣へ連絡してください。転居先に電話線の引き込み工事がされていない場合には、別途立会い工事が必要になります。

役所管轄の手続き

住民票、印鑑登録、国民年金、国民健康保険などは、転居元の自治体役所で転出などの手続きを済ませ、転居先の自治体役所にて転入手続きを行います。

車庫証明の確保

自宅から2km範囲内に自動車保管場所(車庫・駐車場)の確保が必要です。手続きの際には自動車保管場所の管理者（不動産会社や大家さん）等が発行する「使用承諾書」が必要です。車両ナンバーの変更に必要となるので忘れずに手に入れておきましょう。

自動車の登録変更手続き

所轄の陸運支局へ車庫証明・自動車検査書・住民票・実印をもって届け出ましょう。15日以内に届けなくてはなりません。

運転免許の住所変更

所轄の警察署へ住民票等新住所を証明できる書類と免許証を持参しましょう。他都道府県への移転の場合は写真も必要になります。

引越し作業

• 業者によって、梱包用のダンボールが有料になる場合があります。近所のスーパーなどで分けてもらうのもいいかもしれません。
• 荷物の搬出、搬入の道路事情等(家の前の道幅が狭い等)を確認しておきましょう。
• 破損等のトラブルを無くすため 「こわれもの注意」「水ぬれ防止」などのシールを貼っておきましょう。基本的には、お客様が荷造りされた場合、箱の中の損傷は、引越し業者が責任を負えませんので、十分にご注意下さい。
• 紛失を防止するために、例えば荷物の通し番号をつけるなどの対策を行っておきましょう。荷物の紛失も避けられて、新住所での荷物整理も非常に便利です。
• 現金、有価証券、預金通帳、ハンコ等の貴重品につきましては、お客様本人が運びましょう。
• 不慮の災害など万一の事故に備え、大切な家財に対する運送保険に加入しておけば安心です。
• 荷物の一部破損、紛失については、時間が経過してしまうと調査が困難になりますので、早めの連絡が解決のポイントです。
• 新居の下見はお早めにしておきましょう。新居の間取り、各部屋のサイズなどをしっかりチェックして、家具などのレイアウト、室内のインテリアを早めに検討することが大切です。
• 引越しの見積もりは無料ですが、予約後のキャンセルは料金がかかります。引越し業者によって、キャンセル料金が変わります。事前に確認しておきましょう。
• エアコン等の家電移設費用、不要品費用処理も見積書に入る場合があるので、注意しましょう。

売買物件探しのコツ

どんな物件を選ぶか？

不動産をご購入する際、土地を購入し住宅を建てるのか、新築建売・中古住宅を購入するのか、分譲(中古)マンションを購入するのかによって資金計画の立て方や、購入時にかかる税金、手続の流れなども変わってきます。
全てが満足できる物件を探すことは難しいですから、自分や家族にとっての重要な事柄、優先事項、価格などのバランスをとりながら自分にあった物件を選択することが大切です。

資金計画

マイホームは高価な買い物です。全額自己資金で購入できる人は滅多にいません。不足分は住宅ローンなどを利用する方が一般的です。マイホーム購入後もある程度ゆとりのある生活を営むには、購入価格の30％程度の頭金を用意しておきたいものです。あらかじめ、資金計画を検討するなら各金融機関のホームページで情報収集したり、ホームページ内にあるローンシュミレーションなどを利用してみるのも良いでしょう。

青森県

青森みちのく銀行　https://www.am-bk.co.jp/

青い森信用金庫　https://www.aoimorishinkin.co.jp/

岩手県

岩手銀行　https://www.iwatebank.co.jp/

東北銀行　https://www.tohoku-bank.co.jp/

北日本銀行　https://www.kitagin.co.jp/

宮城県

七十七銀行　https://www.77bank.co.jp/

仙台銀行　https://www.sendaibank.co.jp/

杜の都信用金庫　https://www.morinomiyako-shinkin.co.jp/

秋田県

秋田銀行　https://www.akita-bank.co.jp/

北都銀行　https://www.hokutobank.co.jp/

羽後信用金庫　http://www.ugoshinkin.jp/

山形県

山形銀行　https://www.yamagatabank.co.jp/

きらやか銀行　https://www.kirayaka.co.jp/

荘内銀行　https://www.shonai.co.jp/

福島県

東邦銀行　https://www.tohobank.co.jp/

大東銀行　https://www.daitobank.co.jp/

福島銀行　https://www.fukushimabank.co.jp/

物件情報の収集

物件の情報を集めるには、専門誌や新聞、折込チラシなどの媒体等もありますが、インターネットも便利なツールです。広範囲からすばやく情報を得るには当サイトのような検索サイト、各不動産会社のホームページなどから収集する方法も有効です。

不動産会社への訪問

収集した物件情報の中から、条件や予算などに見合う物件が見つかったら取扱い不動産会社へ連絡し訪問してみましょう。仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますので、希望条件や予算などについても相談してみたほうが良いでしょう。

不動産物件の見学

実際の物件を見学する際にはいくつかのチェックポイントがあります。自分自身の目で確認し、希望条件や、予算などと比較検討します。
土地･中古住宅などの不動産の場合、建ぺい率や容積率、用途地域など法令上の規制にも関連してきます。詳細については物件ごとに異なる事項ですので、専門家である不動産会社に確認して下さい。

例）一戸建住宅の場合のチェックポイント

• 敷地の方角と道路の位置
• 敷地前面道路と状況(道幅等)
• 土地の形状(地形)
• 隣地との境界

不動産購入の申込

購入したい不動産が見つかったら購入の申込を行います。物件によっては購入の申込時に手付金を預けることで購入の意思表示を行うものもあります。

重要事項の説明・売買契約の締結

不動産取引には複雑な法律が関係していますので、不動産業者が売主となったり仲介を行う場合、購入者に対し契約に先立ち、取引対象物件の関する一定の重要事項を書面で説明することが宅建業法上義務付けられています。不明な点があれば重要事項説明時に十分に納得がいくまで説明を受けましょう。
物件に関する説明や条件などに納得したら契約書に記載される事項などを確認し、契約を締結します。

不動産と税金について

不動産を取引、保有、又は譲渡する際には様々な税金がかかります。不動産と税金とは非常に密接な関係にあり、取得時、保有時、売却時の各段階でそれぞれ様々な名目で課税されます。この項では、不動産に関わる税金について、その一部をご紹介いたします。詳細については管轄税務署などにてご確認ください。

住宅・土地の取得にかかる税金

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得する際に課せられる税金の一つです。一般的には、土地や建物を購入した場合に支払われます。この税金は、不動産の取得価格に基づいて計算され、地方自治体に支払われます。

不動産取得税の税率や計算方法は自治体によって異なりますが、一般的には不動産の取得価格の一定割合が税率となります。また、一定の控除額や特例が適用される場合もあります。

不動産取得税の支払い時期や手続きは、各地方自治体の規定によって異なりますので、不動産を取得する際には地方自治体の税務署や関連機関に確認することが重要です。

不動産取得税は不動産取得に伴う重要な費用の一つであり、取得前に適切な税務アドバイスを受けることをおすすめします。

登録免許税

登録免許税は、不動産を登記する際に課される税金の一つです。不動産の所有権や担保権を変更する場合や、土地や建物の譲渡・贈与などの取引が行われる際に支払われます。具体的には、不動産登記簿に記載される権利の移転に伴って、税金が発生します。

登録免許税の税率や計算方法は自治体によって異なりますが、一般的には不動産の譲渡価格や贈与価額に基づいて計算されます。税率は一定の割合で設定され、譲渡価格や贈与価額が高いほど税額も高くなります。

登録免許税は不動産取引における重要な費用の一つであり、取引の際には必要な手続きや支払い額を事前に確認することが重要です。登録免許税の支払い時期や手続きについては、各国や地域の税務署や登記所などの関連機関に問い合わせる必要があります。

印紙税

売買契約書、建築工事請負契約書、ローンの金銭消費賃貸契約書などにかかる税金。

相続税

相続税は、亡くなった方（被相続人）の財産や資産を相続する際に課される税金のことです。相続税は、相続人が相続した財産や資産の価値に応じて課税され、その税率は相続人と被相続人の関係や相続財産の額によって異なります。

贈与税

不動産の所有権を無償で他者に譲渡する際に課される税金です。具体的には、親族間で土地や建物を贈与する場合や、友人や知人に不動産を無償で譲る場合に贈与税が課されます。

贈与税の計算方法は、贈与される不動産の評価額に基づいて行われます。評価額は、不動産の市場価値や公示価格などを基準にして算出されます。贈与税の税率は、贈与者と受贈者の関係や贈与財産の額によって異なります。

住宅・土地の保有にかかる税金

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有している者に対して課される税金の一つです。一般的には、土地や建物などの不動産資産の所有者が、毎年一定の割合でその資産の価値に応じて税金を支払います。固定資産税は、不動産の所有者にとって毎年の地方税の一部として徴収されます。

都市計画税

都市計画税は、都市計画法に基づいて課される税金の一つです。主に市町村が課税し、都市計画事業の費用を賄うために使用されます。この税金は、土地の利用や開発に関連する負担として徴収されます。

都市計画税の具体的な課税対象や税率は、地域や都市計画法の規定によって異なります。一般的には、土地の所有者が都市計画区域内に所有する土地の面積に応じて課税されます。また、建築物や施設の面積や用途に基づいて課税される場合もあります。

住宅・土地の譲渡にかかる税金

所得税(譲渡税)

個人がマイホーム以外の不動産の売却、例えば駐車場に使っていた土地や遊休地、あるいは店舗兼用住宅の自宅以外の部分など一般の不動産を売却する場合、その譲渡所得に対しては譲渡税がかかります。